EXECUÇÃO 37 - PENHORA DE BENS IMÓVEIS

EXECUÇÃO 37: PENHORA DE BENS IMÓVEIS - PECULIARIDADES

DICAS DE DIREITO - Professor Jorge Ferreira da Silva Filho* - Blog Ensino Democrático http://jorgeferreirablog.blogspot

1.      A IMPORTÂNCIA DO BEM IMÓVEL COMO CATEGORIA DE BEM PENHORÁVEL. Os bens imóveis[i] comparecem em quarto lugar na ordem preferencial dos bens do devedor que podem ser penhorados.[ii] Apesar disso, no imaginário popular, o bem imóvel é uma das mais robustas garantias que o credor pode ter no tocante ao recebimento de seu crédito. Embora o dinheiro seja a penhora mais eficaz quando se executa obrigação de pagar quantia certa, a verdade é que a moeda e os bens móveis em geral  são facilmente ocultados, fato que dificulta o ato de apreensão. Por isso, a penhora de bem imóvel se reveste de grande interesse e formalismo.

2.      BENS IMÓVEIS IMPENHORÁVEIS. Há bens imóveis que são relativamente impenhoráveis. Isso quer dizer que são penhoráveis para algumas espécies de crédito e impenhoráveis para outras. Assim, o bem imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável, por força de lei,[iii] para pagar dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária. Tal prerrogativa, entretanto, cessará se a dívida executada, por exemplo, tiver natureza fiscal, para cobrança de imposto predial ou territorial (IPTU; ITR). [iv] O bem de família convencional[v] é também impenhorável por dívidas posteriores à sua instituição, exceto se a dívida tiver por fato gerador tributos sobre o imóvel ou o próprio imóvel. [vi] O imóvel será também impenhorável se for declarado validamente como inalienável, por ato voluntário do testador.[vii]

3.      FORMA DE REALIZAÇÃO DA PENHORA DE IMÓVEIS. A penhora de bens imóveis se realiza de duas formas:  mediante auto de penhora; por meio de  termo de penhora. [viii]  Verifica-se a penhora por termo, quando fora apresentada em juízo a certidão da respectiva matrícula do imóvel. [ix]

4.      DA NECESSIDADE DA INTIMAÇÃO DA PENHORA. A intimação da penhora do bem imóvel é obrigatória. Ela pode ser feita na pessoa do advogado ou ao devedor, desde que realizada pessoalmente.[x]

5.      DA PRESUNÇÃO DE CONHECIMENTO DA PENHORA POR TERCEIROS.  Penhorado o bem imóvel, torna-se prudente dar conhecimento público a este fato. Assim, se pode evitar que o devedor de má-fé aliene o bem imóvel penhorado a terceiro de boa-fé, prejudicando o credor. A presunção absoluta de conhecimento da penhora por terceiro se efetiva por meio do registro[xi] [ o legislador disse averbação] da penhora no Cartório de Registro de Imóveis. Basta que o credor apresente ao oficial do serviço registral de imóveis, independentemente de mandado judicial, a certidão de inteiro teor do ato da penhora, para que o registro desta seja promovido. [xii]

6.      O REGISTRO DA PENHORA E A FRAUDE À EXECUÇÃO. A matéria restou sumulada pelo STJ (Súmula 375). Nesta se extrai que a prova da má-fé do terceiro adquirente do imóvel ou o registro da penhora do bem alienado conduz ao reconhecimento da fraude à execução. [xiii]

7.      DO REGISTRO DA PENHORA POR MEIO ELETRÔNICO. Determinou o legislador que os Tribunais podem uniformizar critérios para o registro da penhora de bens imóveis, inclusive por meios eletrônicos. [xiv]

8.      INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO DE BEM PENHORADO COM PENHORA REGISTRADA. Penhorado um bem imóvel e devidamente registrada a penhora no Cartório de Registro de Imóveis competente, se este for alienado depois do registro, tal alienação será ineficaz em relação ao exequente. Isso significa que o exequente poderá expropriar o imóvel, pela via que preferir (adjudicação, hasta etc), independentemente do fato de o devedor ter alienado o bem imóvel penhorado a outra pessoa [o terceiro], ainda que este desconheça o registro. [xv] Alienar um bem já penhorado com a devida publicidade é considerado “atentado à função jurisdicional”. [xvi]

9.      DAS VIAS QUE CONDUZEM À INEFICÁCIA DA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL DO DEVEDOR. A primeira via que configura a ineficácia da alienação ou oneração de bem do devedor é a declaração da fraude à execução, principalmente a prevista no inciso II do artigo 593 do CPC. Entretanto, para configurar essa fraude é necessária a prova de que no momento da alienação já existia contra o devedor demanda capaz de levá-lo à insolvência.[xvii] O segundo viés para se constituir a ineficácia da alienação decorre de existir ou não o conhecimento prévio do  adquirente sobre a existência da penhora. Tal conhecimento pode ser o presumido por força da lei, ou seja, o que decorre do registro da penhora no Cartório de Registro de Imóveis, ou decorrente da prova de que o adquirente já tinha conhecimento da penhora realizada sobre o imóvel que adquirira. Em síntese, se registrada a penhora no CRI, independentemente de o devedor entrar ou não em insolvência, a ineficácia da alienação  sobrevive. [xviii] Além das vias descritas, o STJ já decidiu que a simples averbação da certidão da distribuição da ação de execução no Cartório de Imóveis onde está matriculado o bem do devedor presume que o adquirente poderia ter conhecimento da execução, caminho para reconhecimento da ineficácia da alienação. [xix]

10.  ALIENAÇÕES SUCESSIVAS. Se a penhora for devidamente registrada, ainda que o bem seja alienado sucessivamente a outros adquirentes, a ineficácia das alienações persistirá. [xx] Inexistindo o registro da penhora, para que o exequente consiga a declaração de ineficácia, terá que provar que o adquirente sabia da constrição judicial sobre o bem.

11.  VAGAS AUTÔNOMAS DE GARAGENS.   Vaga autônoma de garagem, com matrícula própria, ainda que vinculada a bem de família, pode ser penhoradas (REsp 931424 - DJE 03.06.2011).[xxi]

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* JORGE FERREIRA DA SILVA FILHO. Professor de Direito Civil da Faculdade de Direito de Ipatinga/MG. Professor de Direito Processual Civil e Direito do Consumidor da Faculdade Pitágoras. Mestre em Direito Público pela Universidade Gama Filho.  Especialista em Direito Processual pela Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.  Integrante do IAMG – Instituto dos Advogados de Minas Gerais. Associado ao IBRADT – Instituto Brasileiro de Direito Tributário. Coordenador Subseccional da ESA – Escola Superior de Advocacia – OAB/MG -2010. Professor de Direito Tributário e Direito Processual Civil no Centro Universitário do Leste Mineiro – Unileste – 2005 a 2010.

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[i] O solo e tudo aquilo que lhe for incorporado de forma natural ou artificial constituem-se em bens imóveis (CC 79). Além disso, a lei considera bem imóvel: os direitos reais sobre o solo e as respectivas incorporações; as ações fundadas nos direitos reais sobre imóveis; o direito à sucessão aberta;  

[ii] CPC 655, IV.

[iii] Lei 8.009/90, artigo 1º.

[iv] Lei 8.009/90, artigo 3º, IV.

[v] CC 1711.

[vi] CC 1715

[vii] CPC 649, I. CC 1.848; CC 1.911.

[viii] CPC 659, §4º

[ix] CPC 659, §5º

[x] CPC 652, §4º

[xi] A Lei 6.015/73, que trata dos registros públicos, lei especial portanto, determina que a penhora de imóveis será registrada e não averbada (artigo 167, I, “5”.

[xii] NERY JÚNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante. 11. Ed. - São Paulo: RT, 2010, p. 1.085.

[xiii] NERY JÚNIOR, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação extravagante. 11. Ed. - São Paulo: RT, 2010, p.1085.

[xiv] CPC 659, §6º

[xv] MEDINA, José Miguel Garcia. Processo civil moderno: execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p.147.

[xvi] REsp 494.545/RS; DJ 27.09.2004.

[xvii] MARCATO, Antônio Carlos (Coord). Código de processo civil interpretado. 3. ed. - São Paulo: Atlas, 2008, p.1950.

[xviii] MEDINA, José Miguel Garcia. Processo civil moderno: execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p.148.

[xix] MEDINA. José Miguel Garcia. Processo civil moderno: execução. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 151.

[xx] MEDINA, José Miguel Garcia. Processo civil moderno: execução. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 148.

[xxi]  Revista Síntese Direito Civil e Processual Civil. V.12, n. 72, jul/ago. São Paulo: IOB, 2011, p. 188.